Kada trgovačko društvo prodaje poljoprivredno zemljište iz svoje dugotrajne imovine, prodaja poljoprivrednog zemljišta pokreće tri odvojena pitanja koja se u praksi često pomiješaju: obračunava li se PDV, plaća li netko porez na promet nekretnina i mora li se zemljište prije prodaje ponuditi državi. Odgovori nisu isti za svaku parcelu, a jedan pogrešan redak na računu može koštati i ispravka pretporeza i naknadnog poreza.
U nastavku je porezni i knjigovodstveni tretman prodaje poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu d.o.o.-a, s brojevima članaka važećih propisa u 2026. godini, klauzulama koje idu na račun i primjerima knjiženja.
Prvi korak: je li zemljište građevinsko ili nije?
Cijeli porezni tretman ovisi o jednom jedinom pitanju — je li zemljište građevinsko. Zakon ne gleda naziv u katastru ni namjenu u prostornom planu, nego postoji li akt kojim se odobrava građenje.
Članak 40. stavak 6. Zakona o porezu na dodanu vrijednost:
„Građevinskim zemljištem u smislu stavka 1. točke k) ovoga članka smatra se zemljište za koje je izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje.”
Izvršnim aktom smatraju se građevinska dozvola, lokacijska dozvola, rješenje za građenje i slični akti. Praktična posljedica je važna:
- Poljoprivredno zemljište bez izvršnog akta kojim se odobrava građenje nije građevinsko zemljište — čak ni onda kad je prostornim planom predviđeno za buduću gradnju.
- Ako je za parcelu izdana građevinska dozvola, zemljište jest građevinsko i na njegovu se isporuku obračunava PDV po stopi od 25 %.
Zato prije izdavanja računa uvijek treba provjeriti postoji li za konkretnu katastarsku česticu izvršni akt. To je jedini kriterij.
Prodaja poljoprivrednog zemljišta i PDV: oslobođenje, a ne „izvan sustava”
Ovdje se u praksi najčešće griješi. Vrlo često se na računu i u tumačenjima nađe formulacija „isporuka nije predmet oporezivanja PDV-om”. To nije točno.
Isporuka zemljišta uz naknadu jest predmet oporezivanja, ali je oslobođena PDV-a. Razlika nije jezična — od nje ovisi u koju rubriku Obrasca PDV isporuka ide i hoće li se morati ispraviti odbijeni pretporez.
Članak 40. stavak 1. Zakona o PDV-u počinje riječima „PDV-a su oslobođene:”, a točka k) glasi:
„k) isporuka zemljišta, osim građevinskog zemljišta,”
Odredba je smještena u Glavu X. Zakona — Oslobođenja od PDV-a, odjeljak Oslobođenja za ostale djelatnosti. Riječ je o oslobođenju u tuzemstvu bez prava na odbitak pretporeza.
Klauzula koja ide na račun
Račun se izdaje bez obračunanog PDV-a, uz obveznu napomenu o razlogu oslobođenja:
Oslobođeno PDV-a prema članku 40. stavku 1. točki k) Zakona o porezu na dodanu vrijednost.
Gdje se iskazuje u Obrascu PDV
Članak 174. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost izmijenjen je Pravilnikom objavljenim u Narodnim novinama broj 11/26 i primjenjuje se od 30. siječnja 2026. Prema novom tekstu:
„pod točkom I.8. iskazuju se podaci o obavljenim isporukama u tuzemstvu koje su oslobođene PDV-a bez prava na odbitak pretporeza prema člancima 39., 40. i 114. Zakona.”
Dakle, oslobođena prodaja poljoprivrednog zemljišta upisuje se u poziciju I.8. Obrasca PDV. Ne u I.1., ne u I.9. — te su pozicije predviđene za druge vrste isporuka, o čemu smo detaljnije pisali u uputi za sastavljanje prijave poreza na dodanu vrijednost.
Izbor za oporezivanje: kada d.o.o. može svjesno „uključiti” PDV
Zakon dopušta prodavatelju da se odrekne oslobođenja i isporuku podvrgne oporezivanju. To nije formalnost — ima vrlo konkretne posljedice.
Članak 40. stavak 4. Zakona o PDV-u:
„Porezni obveznik ima pravo izbora za oporezivanje isporuka navedenih u stavku 1. točkama j) i k) ovoga članka pod uvjetom da je kupac porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti. Pravo izbora za oporezivanje i pravo na odbitak pretporeza može se primijeniti u trenutku isporuke, o čemu isporučitelj i kupac moraju izvijestiti nadležnu ispostavu Porezne uprave.”
Uvjeti su kumulativni:
- kupac je porezni obveznik upisan u registar obveznika PDV-a;
- kupac ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti — djelomično pravo nije dovoljno;
- izbor se primjenjuje u trenutku isporuke, ne naknadno;
- obje strane moraju o tome izvijestiti nadležnu ispostavu Porezne uprave.
Tko onda obračunava PDV? Kupac.
Ako se prodavatelj odluči za oporezivanje, ne obračunava PDV na svom računu. Primjenjuje se tuzemni prijenos porezne obveze prema članku 75. stavku 3. točki c) Zakona o PDV-u, koji obuhvaća isporuke nekretnina iz članka 40. stavka 1. točaka j) i k) kod kojih se isporučitelj odlučio za oporezivanje. Obveza obračuna i plaćanja PDV-a prelazi na kupca.
Klauzula na računu tada glasi:
Prijenos porezne obveze prema članku 75. stavku 3. točki c) Zakona o porezu na dodanu vrijednost.
Kupac je obvezan obračunati i platiti PDV.
Takva se isporuka kod prodavatelja iskazuje u poziciji I.1. Obrasca PDV (isporuke u tuzemstvu kod kojih dolazi do prijenosa porezne obveze na primatelja). Kupac istodobno iskazuje obračunani PDV i pretporez u pozicijama II.4. i III.4., pa je za njega učinak neutralan.
Isti mehanizam prijenosa porezne obveze, samo po drugoj točki istoga članka, objasnili smo na primjeru prodaje otpadnog bakra.
Zašto bi itko birao oporezivanje? Zbog ispravka pretporeza
Odgovor je gotovo uvijek isti: da se izbjegne povrat već odbijenog pretporeza.
Zemljište je gospodarsko dobro u smislu članka 64. Zakona o PDV-u (ispravak odbitka pretporeza za gospodarska dobra). Razdoblje ispravka za nekretnine iznosi deset godina, računajući i godinu nabave, a godišnji dio ispravka je jedna desetina odbijenog pretporeza.
Iz toga slijedi:
- Ako pri nabavi zemljišta pretporez nije odbijen — što je najčešći slučaj, jer je i sama nabava obično bila oslobođena — nema što ispravljati. Prodaja uz oslobođenje nema poreznu posljedicu.
- Ako je pretporez pri nabavi odbijen (primjerice, zemljište je kupljeno kao građevinsko, uz obračunani PDV), a sada se prodaje uz oslobođenje unutar desetogodišnjeg razdoblja — mora se ispraviti odbitak pretporeza za preostale godine razdoblja, u prijavi PDV-a za razdoblje u kojem je isporuka obavljena.
- Ako se u istom slučaju odabere oporezivanje po članku 40. stavku 4. — ispravka nema, jer je zemljište i dalje upotrijebljeno za oporezivu isporuku.
Zato se prije prodaje uvijek prvo provjeri ulazni račun kojim je zemljište nabavljeno. Ta jedna provjera odlučuje koja je varijanta povoljnija.
Porez na promet nekretnina: 3 %, i plaća ga kupac
Kad se prodaja obavi uz oslobođenje od PDV-a, transakcija ne ostaje neoporezovana — samo se porez seli s prodavatelja na kupca.
Mjerodavan je Zakon o porezu na promet nekretnina (Narodne novine broj 115/16 i 106/18):
- Članak 6. — „Obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine.” Dakle porez plaća kupac, a ne društvo koje prodaje.
- Članak 12. — „Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 3%.” Stopa je snižena s 4 % na 3 % s primjenom od 1. siječnja 2019.
- Članak 5. stavak 2. — prometom nekretnina ne smatra se stjecanje nekretnina na koje se plaća porez na dodanu vrijednost.
Praktični zaključak za d.o.o.:
| Varijanta | PDV | Porez na promet nekretnina 3 % |
|---|---|---|
| Oslobođenje — čl. 40. st. 1. t. k) | nema PDV-a | DA — plaća kupac |
| Izbor za oporezivanje — čl. 40. st. 4. | prijenos porezne obveze na kupca | NE |
| Građevinsko zemljište | 25 % obračunava prodavatelj | NE |
To je i pregovaračka informacija: kupcu koji je u sustavu PDV-a s punim pravom odbitka izbor za oporezivanje ušteđuje 3 % kupoprodajne cijene.
Pravo prvokupa Republike Hrvatske — odredba koja poništava ugovor
Ovo je dio koji se u poreznim tumačenjima gotovo nikad ne spominje, a posljedica mu je najteža — ništetnost ugovora.
Članak 71. Zakona o poljoprivrednom zemljištu, u tekstu izmijenjenom Zakonom o izmjenama i dopunama objavljenim u Narodnim novinama broj 57/22:
„(1) Republika Hrvatska ima pravo prvokupa poljoprivrednog zemljišta po tržišnoj cijeni, ako se radi o površinama koje su veće od površina određenih člankom 60. stavkom 1. ovoga Zakona.
(2) Vlasnik poljoprivrednog zemljišta dužan je u slučaju prodaje ponuditi Ministarstvu na prodaju poljoprivredno zemljište, a Ministarstvo je dužno u roku od 30 dana od zaprimanja pisane ponude obavijestiti prodavatelja o prihvaćanju ponude. Ako se Ministarstvo u navedenom roku ne očituje na ponudu, smatra se da je suglasno s prodajom, odnosno ako Ministarstvo ne prihvati ponudu i ne iskoristi pravo prvokupa, prodavatelj ne može predmetno zemljište prodati po cijeni koja je niža od one ponuđene Ministarstvu.
[…]
(7) Pravni poslovi sklopljeni protivno odredbama ovoga članka ništetni su.”
Prag na koji upućuje stavak 1. propisan je člankom 60. stavkom 1. istog Zakona: 10 hektara za kontinentalno područje i 1 hektar za priobalno područje. Priobalnim područjem smatraju se jedinice lokalne samouprave s izlazom na more te otoci i poluotoci.
Što to znači u praksi za trgovačko društvo:
- Prodaje li se katastarska čestica iznad tog praga, zemljište se mora pisano ponuditi Ministarstvu poljoprivrede i pričekati 30 dana.
- Ako se Ministarstvo ne očituje, smatra se da je suglasno s prodajom.
- Ako Ministarstvo ne iskoristi prvokup, zemljište se ne smije prodati jeftinije od cijene ponuđene Ministarstvu.
- Zemljišnoknjižni odjel kod upisa prava vlasništva traži dokaz da je ponuda upućena i da Ministarstvo nije prihvatilo ponudu odnosno se nije očitovalo u roku.
- Ugovor sklopljen protivno tome je ništetan.
Zadnja izmjena Zakona o poljoprivrednom zemljištu prije ove objave je Zakon o dopuni objavljen u Narodnim novinama broj 136/25, koji dira samo članak 2. (uvjet uzajamnosti) i ne mijenja članak 71.
Napomena iz opreza: članak 71. sistematski je smješten u glavu o raspolaganju poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države, ali je tekst stavka 2. širi i odnosi se na „vlasnika poljoprivrednog zemljišta” općenito, pa se u zemljišnoknjižnoj praksi tako i primjenjuje. Za konkretnu transakciju iznad praga obavezno provjerite s javnim bilježnikom koji sastavlja ugovor.
Knjigovodstveni tretman: zemljište se ne amortizira
Zemljište je dugotrajna materijalna imovina, ali je posebno u jednoj stvari — nema ograničen vijek uporabe.
MRS 16, točka 58. to izričito uređuje: zemljište i zgrade odvojena su imovina i obračunavaju se odvojeno čak i kad se zajedno nabavljaju; zemljište obično ima neograničeni vijek upotrebe (uz iznimke poput kamenoloma i odlagališta otpada) i stoga je imovina koja se ne amortizira. Društva koja vode knjige po Hrvatskim standardima financijskog izvještavanja isto pravilo primjenjuju prema HSFI 6 – Dugotrajna materijalna imovina.
Porezni propis to potvrđuje: zemljište nije obuhvaćeno amortizacijskim skupinama iz članka 12. Zakona o porezu na dobit. O tome smo pisali i u objavama Amortizacija osnovnih sredstava – dugotrajna imovina te Obračun amortizacije dugotrajne i kratkotrajne imovine.
Podsjetnik na porezni prag: prema članku 12. stavku 3. Zakona o porezu na dobit dugotrajnom materijalnom i nematerijalnom imovinom smatraju se stvari i prava čiji je pojedinačni trošak nabave veći od 665,00 eura i vijek trajanja duži od godine dana. Iznos je povećan s 464,53 eura Zakonom objavljenim u Narodnim novinama broj 114/23 i nije mijenjan za 2026. godinu.
Prihod i rashod se utvrđuju na neto osnovi
Kod prodaje dugotrajne imovine u račun dobiti i gubitka ne ulazi bruto prodajna cijena, nego razlika između neto prodajne vrijednosti i knjigovodstvene vrijednosti imovine. Rezultat je dobitak ili gubitak od prodaje dugotrajne imovine tekuće godine.
Primjer 1: prodaja ispod knjigovodstvene vrijednosti
Društvo u knjigama ima poljoprivredno zemljište knjigovodstvene vrijednosti 40.000,00 EUR (zemljište se ne amortizira, pa je knjigovodstvena vrijednost jednaka nabavnoj). Prodaje ga za 34.000,00 EUR, uz oslobođenje po članku 40. stavku 1. točki k).
| Stavka | Iznos |
|---|---|
| Prodajna cijena (bez PDV-a) | 34.000,00 EUR |
| Knjigovodstvena vrijednost zemljišta | 40.000,00 EUR |
| Gubitak od prodaje dugotrajne imovine | 6.000,00 EUR |
| PDV | 0,00 EUR — oslobođeno |
| Obrazac PDV | pozicija I.8. — 34.000,00 EUR |
| Porez na promet nekretnina (plaća kupac) | 34.000,00 × 3 % = 1.020,00 EUR |
Knjiženje kod prodavatelja:
- potraživanje od kupca 34.000,00 EUR
- isknjiženje zemljišta iz dugotrajne imovine 40.000,00 EUR
- rashod od prodaje dugotrajne imovine 6.000,00 EUR
Primjer 2: prodaja iznad knjigovodstvene vrijednosti
Isto zemljište knjigovodstvene vrijednosti 40.000,00 EUR prodaje se za 52.000,00 EUR kupcu koji je obveznik PDV-a s punim pravom odbitka, uz izbor za oporezivanje po članku 40. stavku 4.
| Stavka | Iznos |
|---|---|
| Prodajna cijena (bez PDV-a) | 52.000,00 EUR |
| Knjigovodstvena vrijednost zemljišta | 40.000,00 EUR |
| Dobitak od prodaje dugotrajne imovine | 12.000,00 EUR |
| PDV na računu prodavatelja | 0,00 EUR — prijenos porezne obveze |
| PDV koji obračunava kupac | 52.000,00 × 25 % = 13.000,00 EUR |
| Obrazac PDV (prodavatelj) | pozicija I.1. — 52.000,00 EUR |
| Porez na promet nekretnina | ne plaća se |
Kupac u svojoj prijavi iskazuje 13.000,00 EUR obračunanog PDV-a i istodobno 13.000,00 EUR pretporeza — neto učinak je nula, a ušteđeno je 1.560,00 EUR poreza na promet nekretnina.
Može li se zemljište prodati ispod nabavne cijene?
Može. Trgovačko društvo slobodno ugovara cijenu, a tržišna vrijednost poljoprivrednog zemljišta ovisi o bonitetu tla, pristupu, obliku parcele i mogućnosti obrade. Gubitak od prodaje dugotrajne imovine je porezno priznati rashod pod uvjetom da je prodaja stvarna, dokumentirana i obavljena po tržišnim uvjetima.
Dva ograničenja treba imati na umu:
- Prodaja povezanoj osobi. Ako je kupac povezana osoba, primjenjuju se pravila o transfernim cijenama iz članka 13. Zakona o porezu na dobit — cijena mora odgovarati onoj koja bi bila ugovorena između nepovezanih osoba, uz odgovarajuću dokumentaciju.
- Neuobičajeno niska cijena. Porezna uprava može zatražiti obrazloženje. Procjena ovlaštenog sudskog vještaka ili procjenitelja, oglas o prodaji i dokumentirani pregovori najbolja su zaštita.
Dodatno, ako je zemljište iznad praga iz članka 60. stavka 1. Zakona o poljoprivrednom zemljištu i prošlo je kroz postupak ponude Ministarstvu, cijena ne smije biti niža od one ponuđene Ministarstvu — inače je ugovor ništetan.
Pravni okvir
| Pitanje | Propis | Odredba |
|---|---|---|
| Definicija građevinskog zemljišta | Zakon o porezu na dodanu vrijednost | čl. 40. st. 6. |
| Oslobođenje za negrađevinsko zemljište | Zakon o porezu na dodanu vrijednost | čl. 40. st. 1. t. k) |
| Izbor za oporezivanje | Zakon o porezu na dodanu vrijednost | čl. 40. st. 4. |
| Prijenos porezne obveze na kupca | Zakon o porezu na dodanu vrijednost | čl. 75. st. 3. t. c) |
| Ispravak odbitka pretporeza (nekretnine — 10 godina) | Zakon o porezu na dodanu vrijednost | čl. 64. |
| Pozicije Obrasca PDV (I.1., I.8.) | Pravilnik o PDV-u, NN 11/26 | čl. 174. |
| Obveznik poreza na promet nekretnina | Zakon o porezu na promet nekretnina, NN 115/16, 106/18 | čl. 6. |
| Stopa 3 % | Zakon o porezu na promet nekretnina | čl. 12. |
| Nema poreza na promet kad je obračunat PDV | Zakon o porezu na promet nekretnina | čl. 5. st. 2. |
| Pravo prvokupa RH, ništetnost | Zakon o poljoprivrednom zemljištu, NN 57/22 | čl. 71. |
| Prag 10 ha / 1 ha | Zakon o poljoprivrednom zemljištu | čl. 60. st. 1. |
| Prag dugotrajne imovine 665,00 EUR | Zakon o porezu na dobit, NN 114/23 | čl. 12. st. 3. |
| Transferne cijene kod povezanih osoba | Zakon o porezu na dobit | čl. 13. |
| Zemljište se ne amortizira | MRS 16 / HSFI 6 | MRS 16, t. 58. |
Kontrolna lista prije izdavanja računa
- Provjeriti postoji li za katastarsku česticu izvršni akt kojim se odobrava građenje. Ako postoji — zemljište je građevinsko i ide 25 % PDV-a.
- Provjeriti ulazni račun kojim je zemljište nabavljeno — je li odbijen pretporez i je li od nabave prošlo manje od deset godina.
- Utvrditi je li kupac obveznik PDV-a s punim pravom odbitka i isplati li se izbor za oporezivanje.
- Ako se bira oporezivanje — obavijestiti nadležnu ispostavu Porezne uprave, i to obje strane, prije isporuke.
- Provjeriti površinu čestice u odnosu na prag od 10 ha (kontinentalno) odnosno 1 ha (priobalno) i po potrebi uputiti pisanu ponudu Ministarstvu poljoprivrede.
- Na račun staviti točnu klauzulu — oslobođenje ili prijenos porezne obveze.
- Isporuku upisati u ispravnu poziciju Obrasca PDV — I.8. ili I.1.
- Isknjižiti zemljište iz dugotrajne imovine i evidentirati dobitak ili gubitak na neto osnovi.
Česta pitanja
Je li prodaja poljoprivrednog zemljišta oslobođena PDV-a ili nije predmet oporezivanja?
Oslobođena je. Isporuka jest predmet oporezivanja, ali je oslobođena po članku 40. stavku 1. točki k) Zakona o PDV-u, i to bez prava na odbitak pretporeza. Formulacija „nije predmet oporezivanja” na računu je pogrešna i vodi u krivu poziciju Obrasca PDV.
Plaća li se PDV ako je zemljište poljoprivredno, ali je prostornim planom predviđeno za gradnju?
Ne. Mjerodavan je isključivo izvršni akt kojim se odobrava građenje, prema članku 40. stavku 6. Zakona o PDV-u. Namjena u prostornom planu bez izdane dozvole nije dovoljna da bi se zemljište smatralo građevinskim.
Tko plaća porez na promet nekretnina kod prodaje poljoprivrednog zemljišta?
Kupac, po stopi od 3 %, prema člancima 6. i 12. Zakona o porezu na promet nekretnina. Prodavatelj kao trgovačko društvo taj porez ne plaća.
Mora li d.o.o. ponuditi zemljište državi prije prodaje?
Ako je površina čestice veća od 10 hektara u kontinentalnom odnosno 1 hektara u priobalnom području — da, prema članku 71. Zakona o poljoprivrednom zemljištu. Ispod tog praga nema obveze ponude. Ugovor sklopljen protivno toj odredbi je ništetan.
Amortizira li se poljoprivredno zemljište?
Ne. Zemljište ima neograničeni vijek uporabe i ne amortizira se ni računovodstveno (MRS 16, točka 58. odnosno HSFI 6) ni porezno.
Što ako je zemljište prodano jeftinije nego što je kupljeno?
Gubitak je porezno priznati rashod ako je prodaja stvarna, dokumentirana i po tržišnim uvjetima. Kod prodaje povezanoj osobi primjenjuju se pravila o transfernim cijenama iz članka 13. Zakona o porezu na dobit.
Zaključak
Prodaja poljoprivrednog zemljišta iz imovine d.o.o.-a djeluje jednostavno, a zapravo se sastoji od četiri odluke koje se donose prije potpisa ugovora: utvrditi je li zemljište građevinsko, provjeriti je li pri nabavi odbijen pretporez, odlučiti hoće li se koristiti izbor za oporezivanje i provjeriti prelazi li površina prag za pravo prvokupa države. Tek nakon toga zna se koja klauzula ide na račun i u koju rubriku Obrasca PDV isporuka pripada.
Najskuplje pogreške u praksi su tri: pogrešna formulacija na računu, propušteni ispravak pretporeza i propuštena ponuda Ministarstvu koja ugovor čini ništetnim. Sve tri se izbjegavaju provjerom koja traje kraće od sat vremena.
Knjigovodstvo ĐINA d.o.o. iz Zagreba pruža usluge knjigovodstva isključivo trgovačkim društvima. Ako pripremate prodaju nekretnine ili zemljišta iz imovine društva, javite se prije izdavanja računa — porezni tretman se tada još može odabrati, nakon isporuke više ne.
